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在行业寒冬中，雅生活的战略收缩与转型探索，已成为整个物管行业生存实验的一个缩影。

中房报记者梁笑梅丨北京报道

不增收也不增利是雅生活今年上半年需要直面的问题。

8月26日，雅生活发布了一份“营收净利润双降”的2025年中期业绩报告。财报显示，雅生活上半年实现营业收入64.65亿元，同比下降8.3%；毛利润9.39亿元，同比下滑21.2%；净利润4.48亿元，虽较去年同期亏损15.44亿元实现扭亏，但经调整净利润仍下降17%至5.88亿元。

中指研究院华南大区总经理张化学表示：“这种下滑是战略主动收缩与行业风险叠加的必然结果。”

当物业管理行业从高增长神话落入存量博弈的深水区，雅生活这场以“断臂”为代价的自救，能否真正趟出一条可持续的生存之路？

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退出200城、砍掉低效项目

值得关注的是，雅生活四大业务线全面收缩，收入全面下降。

报告期内，雅生活四大业务所贡献的收入如下：物业管理服务收入较去年同期下降0.8%至53.28亿元；业主增值服务收入较去年同期下降32.7%至5.19亿元；城市服务收入较去年同期下降14.6%至5.77亿元；外延增值服务收入较去年同期下降82.4%至4090万元。

这主要源于雅生活战略聚焦的调整。报告期内，雅生活服务在管面积达5.2亿平方米，与过去相比，其规模有所收缩。

这个战略带来的结果是雅生活大幅缩减业务覆盖范围的现实：从过去广泛布局200多个城市，全面收缩至50个核心城市；主动退出盈利能力弱、回款效率低的“孤岛项目”。

从区域分布来看，雅生活的战略收缩呈现出明显的“保高弃低”特征。截至2025年6月，该公司在管面积中超72%集中于一、二线城市，约43%的物业服务板块收入来自北京、上海、广州、深圳等超一线城市。

这种“壮士断腕”的调整直接反映在财务数据上。营业收入同比下降8.3%，外延增值服务收入锐减82.4%。这类曾经依赖地产开发板块输送的业务，随着关联开发业务停滞已近乎断流。

一位资深物业分析师指出：“雅生活过去依赖关联方业务，形成了封闭循环。但当开发板块‘供血’能力消失，物业不得不独立面对市场残酷竞争。”

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转型之路挑战重重

面对传统物业服务的增长瓶颈，雅生活将突围希望寄托于科技赋能与业务转型。雅生活管理层介绍了数字化成果，他们推出的“‘雅AI’智能决策中枢，使调研效率提升2倍，工单响应提速30%。”此外，公司还通过与支付宝、饿了么共建“无感通行”系统，在全国超100个城市项目落地，试图打通服务“最后一公里”。

但在分析师看来，这类投入短期内难以扭转利润结构。“物业本质仍是劳动密集型行业，科技赋能虽能降本，但规模化应用仍需时间验证。”

此外，雅生活在业主增值服务上同样表现不佳，收入同比下降32.7%。事实上，雅生活着力打造“小雅公社”平台，推出围绕“公益、健康、亲子、艺术”的社区活动，并聚焦“一老一小”服务需求，但实际创收能力有限。

一位研究增值服务的物业分析师表示：“增值服务需要长期培育和生态构建，目前行业尚未找到规模化盈利的模式。”

更深层次的挑战在于，物业管理行业正经历从“规模竞争”向“质量竞争”的范式转换。雅生活方面表示，在夯实主营业务的基础上，雅生活持续强化经营聚焦，由“大而全”转向“强而精”。业主增值服务聚焦“生活服务”与“资产运营”两大核心板块，通过集约化运营和产品创新，有效提升社区资源利用效率与供应链协同能力，持续巩固高现金流的良性循环经营底座。城市服务业务持续优化项目和区域布局，加速核心城市集聚与低效项目汰换，实现运营质量与现金流同步提升。

不容忽视的是，如何在不牺牲服务质量的前提下控制成本，如何在不扩张规模的情况下维持盈利能力，这些矛盾依然待解。

值得关注的是，雅生活提出了“轻资产、高效益、可持续”的战略方向，但转型之路注定漫长。在行业寒冬中，雅生活的战略收缩与转型探索，已成为整个物管行业生存实验的一个缩影。